Alcuni dettagli del piano economico finanziario redatto da Business Value per la Ss Arezzo: fotovoltaico, diritti di sponsorizzazione sul nome dell’impianto, costo di biglietti e abbonamenti, eventi extracalcio. Ecco cosa manca per completare l’iter burocratico, già ben avviato
Manca meno di un anno all’avvio dei lavori per il nuovo stadio di Arezzo. Nel febbraio 2026, secondo il cronoprogramma presentato dalla Ss Arezzo, sono previste le demolizioni della curva ospiti, della Maratona e della pista di atletica. Dopo aver ricevuto il via libera dalla conferenza dei servizi il 10 dicembre 2024, il progetto di ristrutturazione dell’impianto ha incassato anche il riconoscimento di pubblica utilità, con votazione unanime, da parte del consiglio comunale il 30 gennaio.
ITER BUROCRATICO – A questo punto la società amaranto dovrà presentare al Comune il progetto definitivo, corredandolo con: 1) bozza di convenzione con l’amministrazione comunale comprendente i criteri generali di esecuzione dei lavori, la durata e le condizioni contrattuali dell’eventuale cessione del diritto di superficie; 2) piano economico-finanziario asseverato da un istituto di credito che indichi l’importo delle spese di predisposizione della proposta e i costi sostenuti per la predisposizione del progetto definitivo e dia conto, anche mediante i ricavi di gestione, dell’effettiva copertura finanziaria dei costi di realizzazione e gestione dell’impianto.
Il Comune, previa conferenza di servizi decisoria, alla quale partecipano tutti i soggetti titolari di competenze in ordine al progetto presentato, potrà richiedere alla Ss Arezzo le modifiche strettamente necessarie ai fini della valutazione positiva del progetto per deliberarne in via definitiva l’approvazione entro 60 giorni dalla presentazione dello stesso. Il provvedimento finale sostituisce ogni autorizzazione o permesso necessario alla realizzazione dell’opera e ne costituisce la dichiarazione di pubblica utilità, indifferibilità e urgenza. Nel caso in cui la conferenza di servizi decisoria non si concluda con la valutazione favorevole del progetto, il soggetto proponente, sulla base delle motivate osservazioni espresse nel verbale conclusivo, potrà ripresentare una proposta modificata.
I COSTI – Il valore totale dell’investimento previsto dal progetto in esame ammonta a 28.575.360 euro, realizzati con una fase di cantiere stimata in 5 anni. La fase di esercizio ha la durata di 24 anni, per un totale complessivo di 30 anni. La pianificazione degli interventi permetterebbe di ottimizzare l’uso delle risorse finanziarie disponibili, evitando la chiusura dello stadio durante i lavori. Le normative urbanistiche comunali consentono di realizzare nuove opere all’interno dello stadio senza necessità di varianti e prevedono la possibilità di concedere il diritto di superficie per 90 anni a chi già utilizza l’area, come la Società Sportiva Arezzo. In particolare, il piano prevede i seguenti fabbisogni finanziari: 1) 15.500.000 euro per la ristrutturazione dello stadio; 2) 2.800.000 euro per la realizzazione di 2.000 mq di aree commerciali da destinare a Food Court; 3) 1.100.000 euro per la realizzazione di aree direzionali; 4) 1.100.000 euro per la realizzazione di un impianto fotovoltaico da 1.3 MWp sulle coperture dello stadio; 5) 4.600.000 euro per le spese tecniche varie, di cui 1.230.000 euro relativi a costi della sicurezza non soggetti a ribasso d’asta e 3.407.100 euro relativi a somme messe a disposizione della stazione appaltante; 6) 615.000 euro per altre spese tecniche, di cui 205.000 euro di aliquota per l’attuazione di misure volte alla prevenzione e repressione dalla criminalità e tentativi di infiltrazione e 410.000 euro per opere di mitigazione e di compensazione dell’impatto ambientale e sociale; 7) 2.823.260 euro per IVA.
Secondo Business Value, la società di consulenza che ha redatto il piano economico e finanziario, in caso di aggiudicazione della gara per la ristrutturazione dello stadio da parte dell’associazione temporanea di imprese che comprenderà la Ss Arezzo, si potrà fare ricorso, per il 100% della spesa complessiva, ad un apporto di equity, cioè finanziamenti interni, per 1.500.000 euro, e di finanziamenti della proprietà, cioè New Energy srl, azionista di maggioranza della Ss Arezzo, per 27.075.360 euro. Il presidente Guglielmo Manzo, durante la presentazione del progetto, fece comunque cenno a partner privati che avrebbero collaborato per la realizzazione dell’opera.
I RICAVI – Nel piano si è ipotizzato che la Ss Arezzo calcio ceda il 10% dei ricavi derivanti dalla vendita biglietti e abbonamenti alla società che gestirà la parte immobiliare dello stadio. Il primo elemento considerato è l’aumento della tariffa dei biglietti, abbonamenti e delle presenze all’interno dello stadio. Attualmente i paganti medi nelle 19 partite giocate ad Arezzo nella stagione 2023-24 sono stati circa 1.300. Gli abbonati nella stagione 2023-24 hanno sfiorato quota 2.000, salvo diminuire nella stagione 2024-2025 a 1.500 circa.
Considerando un aumento della capienza di quasi il 50% grazie alla riqualificazione dello stadio, è ipotizzabile anche un aumento del numero di paganti al botteghino, quantificato nel 25% circa. Il numero di paganti annui nel 2023-24 è stato di quasi 26.000 persone, mentre a partire dal 2031 si stima che questa cifra possa superare le 32.000 persone. Il costo medio dei biglietti, attualmente valutato in circa 13 euro, dovrebbe raddoppiare per via delle variazioni più o meno significative nei vari settori, e sfiorare i 27 euro. Ciò comporta che i ricavi delle gare in campionato, escludendo dunque la Coppa Italia, passino dai circa 330.000 euro attuali a circa 870.000 nel 2031.
Per il numero di abbonati si è considerato un aumento di circa il 40% rispetto alla stagione 2024-25, passando dagli attuali 1.500 a circa 2.500 (l’aumento risulta più contenuto se si considera l’anno 2023-24 quando furono oltre 2.000). Tenuto conto di un aumento del prezzo dell’abbonamento del 10% rispetto al valore dell’anno 2024-25, i ricavi passerebbero quindi dai circa 200.000 euro attuali a circa 420.000. Il ricavo extra complessivo per i biglietti è stimato in circa 830.000 euro.
ENTRATE DIVERSIFICATE – Cessione di una quota del 20% dei ricavi pubblicitari, che nel 2024 per la Ss Arezzo sono stati pari a 1.300.000 euro circa. Si ipotizza che una quota del 20% (circa 250.000 euro) di tali ricavi venga retrocessa alla società che gestirà lo stadio. Dal 2031 si presume un aumento del 30% dei ricavi da pubblicità rispetto al 2024, per un valore complessivo di 1.700.000 euro circa; Pubblicità in fase di costruzione: in fase di cantiere è stato stimato che possano essere venduti spazi pubblicitari per un valore pari a 300.000 euro l’anno fino al 2030; Naming Rights: si è ipotizzato che lo stadio di Arezzo, a cantiere concluso, prenderà il nome di uno sponsor come accade ormai in diversi club italiani. Il ricavo è stimato in 200.000 euro l’anno; Attività da bar/aree ristoro: attualmente è presente un solo punto di ristoro avente canone di concessione di 15.000 euro l’anno. A partire dalla conclusione del cantiere, nel 2031, si prevedono 4 punti ristoro, con una concessione aumentata del 30% rispetto al 2024 e ricavi complessivi di 78.000 euro all’anno; Affitto delle aree commerciali: si è ipotizzato un ricavo pari a circa 80.000 euro nel 2029, 162.000 nel 2030 e a regime nel 2031 pari a 270.000; Affitto delle aree direzionali: si sono ipotizzati 28.800 euro per il 2029, 57.600 per il 2030 per poi diventare 96.000 a regime nel 2031; Impianto fotovoltaico: i ricavi derivanti dalla vendita dell’energia elettrica prodotta dall’impianto sono stimati in 75.000 euro nel 2029 e a regime nel 2031 in 150.000 l’anno; Eventi: lo stadio dovrà essere utilizzato non solo per le partite ma anche per eventi extracalcistici, ad esempio musicali e culturali, per almeno 10 eventi/anno. Sono stati pertanto ipotizzati 200.000 euro all’anno derivanti da questa tipologia di attività. Sicuramente da rivitalizzare è l’evento Arezzo Wave (ufficialmente Arezzo Wave Love Festival e noto per molti anni come Italia Wave) che è un festival incentrato principalmente sulla musica rock e che è arrivato a durare fino a 6 giorni. Lo stadio ha ospitato ininterrottamente la manifestazione musicale di Arezzo Wave dal 1996 al 2006, quando ne è stato annunciato lo spostamento a Campi Bisenzio, in provincia di Firenze, e successivamente a Livorno. Dal 2012 la manifestazione è poi ritornata ad Arezzo ma senza l’utilizzo dello stadio.
DIRITTO DI SUPERFICIE – La durata della convenzione deve essere tale da consentire il recupero dell’investimento e una adeguata remunerazione del capitale investito. A tale scopo sono stati analizzati i flussi di cassa attesi destinati al soddisfacimento di tutti i soggetti che apportano sia capitale di rischio che di debito. Il confronto tra il rendimento atteso dagli azionisti e costo dei mezzi propri ha permesso di constatare la capacità del progetto, con un orizzonte di 90 anni, di generare un IRR (Internal Rate of Return o Tasso Interno di Rendimento) per gli azionisti del 4,29% rispetto ad un costo dei mezzi propri del 4,20%. Si noti che una durata della concessione minore di 90 anni comporterebbe un IRR azionisti inferiore al costo dei mezzi propri, rendendo l’investimento non sostenibile dal punto di vista finanziario.
CRONOPROGRAMMA – Si prevede, quindi, lo sviluppo del progetto (realizzato da M28Studio in collaborazione con Studio SPSK* di Roma, gruppo di lavoro coordinato dall’architetto Carlo Antonio Fayer) in quattro fasi, che corrispondono a quattro momenti temporali consequenziali.
FASE 1 (febbraio 2026) – Demolizione curva Nord ospiti, della tribuna Est Maratona e della pista di atletica;
FASE 2 (febbraio 2028) – Ricostruzione curva Nord ospiti, ricostruzione tribuna Est Maratona e riqualificazione parziale degli spazi esterni;
FASE 3 (agosto 2028) – Demolizione curva Sud Minghelli;
FASE 4 (febbraio 2030) – Ricostruzione curva Sud Minghelli, manutenzione straordinaria e integrazione tribuna Ovest centrale con demolizione e conseguente rifacimento del sistema di accesso attuale, riqualificazione della parte restante degli spazi esterni. Le fasi di realizzazione degli interventi sono pensate per garantire la fruibilità parziale dello stadio, in modo da non interrompere le attività sportive in corso di svolgimento. La previsione è quella di terminare la struttura nel 2030.
