Tempi, costi, dettagli tecnici, regolamenti comunali, vincoli ambientali, diritti di concessione. Burocrazia semplificata con la nuova legge del 2023 ma prima dell’inizio dei lavori ci sarà da aspettare quasi un anno
COUNTDOWN – Il 18 novembre l’Arezzo presenterà al Comune il progetto di ristrutturazione dello stadio: si tratta di un passaggio importante, fatidico, che segnerà l’inizio di un lungo e articolato iter amministrativo, semplificato per fortuna con l’entrata in vigore nel 2023 della cosiddetta “legge stadi” che, tra le altre cose, prevede la possibilità di cessione ai club, a titolo gratuito e per 99 anni, del diritto di superficie, viatico per il restyling o la ricostruzione totale degli impianti. Prevista anche la riduzione dei vincoli ambientali e paesaggistici: una buona notizia per molti ma non per tutti, tant’è che in alcune città (Milano, Parma, Roma) sono sorti comitati che lottano per scongiurare impatti troppo pesanti in termini di consumo di suolo, carico urbanistico, emissioni inquinanti. Ma non dovrebbe essere il caso di Arezzo.
TEMA CALDO – L’argomento stadio non è di attualità soltanto da noi. Progetti di vario genere sono al centro del dibattito a Lucca e Sorrento, a Venezia e La Spezia, a L’Aquila e Cosenza, a Taranto e Terni, solo per citarne alcuni, senza dimenticare che anche club di serie A si trovano alle prese con le difficoltà legate alla realizzazione o alla riqualificazione degli impianti: Inter e Milan come Lazio e Roma, Empoli e Bologna. A oggi in Italia le società che dispongono di uno stadio di proprietà sono soltanto sette: la Juventus (Allianz Stadium a Torino), il Sassuolo (Mapei Stadium a Reggio Emilia), l’Udinese (Bluenergy Stadium), il Frosinone (stadio Benito Stirpe), l’Atalanta (Gewiss Stadium a Bergamo), la Cremonese (stadio Giovanni Zini) e l’Albinoleffe (Albinoleffe Stadium a Zanica, provincia di Bergamo).
GLI IMPIANTI AMARANTO – La Ss Arezzo è titolare già oggi di una concessione pubblica per l’utilizzo dello stadio (e della pertinenza del centro sportivo Le Caselle) che scade nel 2026. La società si è anche aggiudicata nel gennaio 2023 il bando per la gestione decennale dell’impianto sportivo “Giuseppina Conti” di Rigutino, frazione dove il club ha acquistato all’asta fallimentare l’ex hotel Galileo, oggi hotel New Energy Valdichiana, trasformandolo nella foresteria utilizzata da calciatori e tecnici di prima squadra e giovanili. A settembre, infine, la Ss Arezzo insieme alla Uisp ha preso in gestione il campo sportivo di via Tagliamento (fino al 2034) per l’attività dell’Accademia.
ITER BUROCRATICO – E adesso cosa succederà? L’articolo 4 del dlgs 38/2021 disciplina la procedura. Il primo passo è la presentazione del documento di fattibilità delle alternative progettuali (Docfap), calendarizzato per il 18 novembre, corredato da un piano economico-finanziario che individua quella con il miglior rapporto tra costi e benefici per la collettività. Il documento può prevedere il pieno sfruttamento a fini commerciali, turistici, educativi e ricreativi di tutte le aree di pertinenza dell’impianto in tutti i giorni della settimana. Nell’ipotesi di impianti sportivi pubblici omologati per una capienza compresa tra 5.000 e 16.000 posti, come in questo caso, a far tempo da cinque ore prima dell’inizio delle competizioni ufficiali e fino a tre ore dopo la loro conclusione, entro 150 metri dal perimetro dell’area riservata, l’occupazione di suolo pubblico per attività commerciali può essere consentita solo all’associazione o alla società sportiva utilizzatrice dell’impianto.
DUE MESI DI TEMPO – Il Comune, previa conferenza di servizi preliminare convocata in ordine al documento di fattibilità, ove ne valuti positivamente i contenuti, dichiara entro il termine di 60 giorni dalla presentazione del documento medesimo, il pubblico interesse della proposta, indicando le condizioni necessarie per ottenere i successivi atti di assenso sul progetto. Sulla base della dichiarazione di pubblico interesse della proposta, il soggetto proponente (cioè la Ss Arezzo) presenta al Comune il progetto definitivo, corredandolo con: 1) bozza di convenzione con l’amministrazione comunale comprendente i criteri generali di esecuzione dei lavori, la durata e le condizioni contrattuali dell’eventuale cessione del diritto di superficie; 2) piano economico-finanziario asseverato da un istituto di credito che indichi l’importo delle spese di predisposizione della proposta e i costi sostenuti per la predisposizione del progetto definitivo e dia conto, anche mediante i ricavi di gestione, dell’effettiva copertura finanziaria dei costi di realizzazione e gestione dell’impianto.
ALTRI DUE MESI – Il Comune, previa conferenza di servizi decisoria, alla quale partecipano tutti i soggetti titolari di competenze in ordine al progetto presentato, può richiedere al proponente le modifiche strettamente necessarie ai fini della valutazione positiva del progetto e ne delibera in via definitiva l’approvazione entro 60 giorni dalla presentazione dello stesso. Il provvedimento finale sostituisce ogni autorizzazione o permesso necessario alla realizzazione dell’opera e ne costituisce la dichiarazione di pubblica utilità, indifferibilità e urgenza. Nel caso in cui la conferenza di servizi decisoria non si concluda con la valutazione favorevole del progetto, il soggetto proponente, sulla base delle motivate osservazioni espresse nel verbale conclusivo, può ripresentare una proposta modificata.
GARA PUBBLICA – In caso di interventi da realizzare su aree di proprietà pubblica o su impianti pubblici esistenti, come accadrebbe ad Arezzo, il progetto definitivo approvato è posto a base di procedura di affidamento, indetta dall’amministrazione che ha convocato la conferenza decisoria e da concludersi entro 120 giorni dalla sua approvazione. Per contribuire al consolidamento patrimoniale delle società sportive proponenti, il documento di fattibilità può altresì prevedere la cessione, anche a titolo gratuito a fronte del valore dell’intervento, del diritto di superficie sull’impianto sportivo o sulle altre aree contigue di proprietà pubblica per una durata fino a 99 anni o il trasferimento della proprietà degli stessi alla società sportiva. Tranne nei casi tassativamente previsti dall’ordinamento dell’Unione Europea, per le sole opere di urbanizzazione le società sportive possono procedere liberamente all’affidamento dei lavori.
SOCIALITA’ – Nella determinazione del canone o del prezzo eventualmente dovuto per la cessione dei diritti o per il trasferimento della proprietà e delle altre condizioni contrattuali, così come dell’eventuale concessione di un contributo pubblico o di altre misure di sostegno pubblico, le parti tengono conto dei costi e dei benefici dell’intervento per la società sportiva e per la comunità territoriale di riferimento anche in termini di crescita economica, integrazione sociale e riqualificazione urbanistica, nonché di efficienza energetica. Quest’ultimo non è un dettaglio marginale, perché l’intenzione della Ss Arezzo è di inserire sulla copertura del nuovo impianto un sistema di pannelli solari in grado di garantire riscaldamento e produzione di acqua calda. I benefici dell’opera di riqualificazione o rigenerazione comprendono anche voci non suscettibili di immediata valutazione economico-patrimoniale, quali ad esempio i vantaggi sociali diretti e indiretti derivanti dall’ospitare l’impianto sportivo e l’importanza del radicamento della società sportiva presso la comunità locale.
SPECIFICHE TECNICHE – Il progetto andrà quindi limato, aggiustato e corretto cammin facendo. Uno degli ostacoli, per esempio, riguarda il regolamento comunale, che prevede concessioni di strutture pubbliche per un massimo di 25 anni, lasso di tempo troppo ridotto per una fattispecie del genere. Ma c’è disponibilità trasversale, da parte della politica, a trovare una soluzione. Inoltre l’eliminazione delle attuali torri faro, sostituite da un impianto d’illuminazione più potente, renderebbe necessario trovare una nuova sistemazione per le antenne dei gestori di telefonia mobile, che per l’affitto portano ogni anno nelle casse amaranto una cifra che si aggira sui 10mila euro. Il progetto del nuovo stadio di Arezzo, affidato a M28Studio di Roma, guidato dall’architetto Carlo Antonio Fayer, prevede la demolizione integrale degli attuali settori, fatta eccezione per la tribuna coperta, e la loro ricostruzione secondo criteri più moderni, per una capienza totale di circa 12.140 posti (soglia sufficiente per l’omologazione Uefa), tutti a sedere e tutti coperti. Prevista una superficie di circa mille metri quadrati riservata al commerciale. Il terreno di gioco, per guadagnare tempo prezioso, non sarà più avvicinato alla tribuna, come previsto in un primo momento. Tempi stimati per la conclusione dei lavori, 36/48 mesi. Investimento complessivo tra i 21 e i 23 milioni di euro, a carico di New Energy (spa che detiene il 99% della Ss Arezzo) e istituti bancari.
